Spekulationsfrist beim Immobilienverkauf

Was ist beim Immobilienverkauf zu beachten?

Eigentlich bietet der Immobilienmarkt gute Chancen für verkaufswillige Wohnungs- oder Hausbesitzer. Von Kapitalanlegern werden Höchstpreise für Objekte in beliebten Lagen, wie z.B. Großstädten oder Feriengebieten bezahlt. Es gibt jedoch beim Verkauf einiges zu beachten. Um privaten Personen beim Immobilienverkauf eine Steuerentlastung einzuräumen, wurde ihnen vom Gesetzgeber vor einigen Jahren die Spekulationsfrist eingeräumt. Die Dauer der Frist beträgt 10 Jahre. Wer sich zu früh von seinem Wohneigentum trennt, muss den erwirtschafteten Gewinn versteuern. Der Steuersatz bei einem privaten Veräußerungsgeschäft entspricht, wie üblich bei Grundstücksgeschäften, dem persönlichen Steuersatz der Einkommenssteuer nach §23 Abs.1 Nr. 1 Einkommensteuergesetz (EStG). Dieser kann, je nach Einkommenslage des Verkäufers, schnell über 25 % steigen.

Wie errechnet sich der Gewinn?

Der Veräußerungsgewinn ist der Differenzbetrag zwischen Veräußerungspreis der Immobilie einerseits und den Anschaffungskosten sowie den Werbungkosten, die mit dem Verkauf derselben im wirtschaftlichen Zusammenhang stehen, andererseits (§ 23 Abs. 3 Satz 1 EStG). Wenn man Werbungskosten in Form von Abschreibungen geltend gemacht hat, reduzieren diese Beträge außerdem die Anschaffungskosten, so dass daraus ein höherer Verkaufsgewinn resultiert ($ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG).

Sollte jedoch das Eigentum aufgrund einer Scheidung, wegen Krankheit oder aus anderen persönlichen Gründen veräußert werden, sodass eine vorzeitige Kündigung der Finanzierung des Verkaufsobjekts nötig ist, kann die zu zahlende Vorfälligkeitsgebühr des Kreditinstituts vom Verkaufsgewinn abgezogen werden.

Beispiel

Es ist Verkäufern dringend zu empfehlen, die Spekulationsfrist beim Immobilienverkauf einzuhalten. Erst 10 Jahre nach dem Kauf ist es Privatpersonen möglich, steuerfrei ihr Eigentum wieder zu veräußern. Ausschlaggebend ist hierbei das beurkundete Datum der beiden Verträge.

Gewerblicher Immobilienverkauf

Hier gilt die Spekulationsfrist nicht. Ein gewerblicher Verkäufer ist vor dem Steuergesetz derjenige, der regelmäßig mit der Absicht Gewinn zu erzielen, Immobilien verkauft, wobei allgemein von einem Minimum von 3 Objekten pro Jahr ausgegangen wird.

Durch private Eigentümer vermietete Ferienwohnungen

Bei vermieteten Ferienwohnungen besteht die Möglichkeit der Selbstnutzung, wobei man seine Wohnung / sein Haus im Verkaufsjahr sowie zwei Jahre davor selbst bewohnt haben muss, um sie steuerfrei zu verkaufen. Das gilt auch, wenn man diese den eigenen Kindern zur Verfügung gestellt hat, solange die berechtigt sind, Kindergeld vom Staat zu beziehen. Bei erwachsenen Kindern geht das Finanzamt nicht mehr von eigenen Wohnzwecken aus. Ebenfalls nicht möglich ist diese Regelung für die Geschwister und Eltern des Eigentümers, weil es sich bei ihnen nicht um Selbstnutzer im steuerlichen Sinn handelt.

Steuertipp

Wenn man eine vermietete Immobilie besitzt und die Absicht hat, diese aufgrund einer günstigen Marktlage gewinnbringend zu verkaufen, sollte man im Idealfall die 10-Jahres-Frist einhalten, um Steuern zu sparen. Alternativ gibt es die Möglichkeit, Eigenbedarf anzumelden, die Wohnung / das Haus selbst im Veräußerungsjahr und zwei Jahre davor zu nutzen und den erzielten Gewinn steuerfrei zu genießen.

Es kann jedoch einige Gründe geben, sich trotz zu erwartender Besteuerung von seinem Hab und Gut zu trennen. Beispielsweise Arbeitslosigkeit oder eine Scheidung – eventuell auch ein einfach fantastisches Kaufangebot. Ebenfalls bei der Notwendigkeit von Notverkäufen kann eine Nichteinhaltung der Spekulationsfrist als sehr sinnvoll angesehen werden – davon ausgehend, dass keine Steuern anfallen, wo auch keine Gewinne erzielt werden. Wobei sich die Verluste verrechnen lassen, falls in späteren Geschäften Werte gewinnbringend veräußert werden.

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