Bauen und Vermieten für Kapitalanleger

Grundsätzlich ist der Kauf von Anlageimmobilien immer eine gute Idee, um den Traum von den eigenen vier Wänden auch ohne Eigenkapital zu verwirklichen. Der Grund hierfür liegt natürlich in den kalkulierten Mieteinnahmen und in der Sicherheit aus der Rendite, die durch den vorherigen Eigentümer erzielt wurde, wenn Objekteinheiten bereits vermietet sind. Hier bietet es sich an, die bestehenden Mietverhältnisse zumindest zeitweise zu übernehmen, denn in diesem Fall ist die Immobilie meist bequem finanziert und für den neuen Eigentümer besteht so gut wie kein Risiko.

Welche Arten von Anlageimmobilien gibt es?

Auf jeden Fall lassen sich zwei große Kategorien von Anlageimmobilien unterscheiden: einmal sind dies die privat als Wohnraum vermieteten Anlageimmobilien und zum anderen die gewerblich genutzten Immobilien. Aber auch Grundstücke können natürlich als Anlageimmobilie – allerdings spricht man dann von Liegenschaften – gekauft und anschließend verpachtet werden. In Hinblick auf Gewerbeimmobilien wird weiterhin zwischen touristischen Objekten und Büro- bzw. Praxisräumen und industriellen Gewerbeeinheiten unterschieden.

Geldanlage in Eigentumswohnungen – eine Einstiegsmöglichkeit

Eine gute Möglichkeit für einen Einstieg in das private und auch gewerbliche Immobiliengeschäft bietet sich angehenden Anlegern durch Eigentumswohnungen und Ferienwohnungen. Oft sind kleine Eigentumswohnungen gebietsweise schon zu günstigen Preisen erhältlich, so dass der Einstieg auch durchaus mit einem durchschnittlichen eigenen Einkommen und ohne einen Kredit bewältigt werden kann. Dabei ist die Rendite in der Regel höher als bei einer langfristigen Geldanlage bei einer Bank oder Sparkasse.

Die Anlage in Mehrfamilienhäuser

Die Anlage in Mehrfamilienhäusern ist dann die nächste Stufe auf der Hierarchieleiter. Sie kann aber ebenfalls zum Einstieg in das Immobiliengeschäft gewählt werden, wenn beispielsweise die betreffenden Anlageimmobilien im Rahmen einer eigenen Geschäftstätigkeit und mit einem Bankkredit oder einer privaten Investition durch gewerbliche Investoren gekauft wird. Hier ist allerdings darauf zu achten, dass die betreffende Anlageimmobilie nach Abzug der geplanten Eigennutzung für eigenen Wohnraum und die eigene gewerbliche Tätigkeit noch genügend Kapazität für eine Vermietung besitzt.

Gewerbeimmobilien zur Geldanlage nutzen

Auch eine Gewerbeimmobilie kann durchaus als Anlageimmobilie angesehen werden, wenn sie verschiedene Kriterien erfüllt. So muss eine Vermietung oder eine Verpachtung vorliegen, um dem Eigentümer ein regelmäßiges Einkommen zu verschaffen. Dieses Kriterium erfüllen selbst Garagen, die für eine gezielte Vermietung gekauft werden. Wer also Stellplätze in einer Tiefgarage erwirbt, kauft im Grunde genommen Anteile an einer Tiefgarage. Erfolgt dann eine Vermietung an gewerbliche Nutzer, beispielsweise zur Abstellung von PKW für ein benachbartes Autohaus, sind auch die Anforderungen an eine gewerblich genutzte Immobilie erfüllt.

Grundstücke kaufen und selbst bebauen

Ebenfalls eine Option ist natürlich der Kauf und die Verpachtung von Grundstücken, um beispielsweise dem Pächter die Möglichkeit einzuräumen, privaten Wohnraum zu schaffen oder ein Gewerbe zu gründen, wie es häufig im Rahmen von Gründungen von Handwerksbetrieben geschieht. Wichtig ist allerdings zu bedenken, dass hier die Verpflichtung zur Grundstückspflege bestehen kann, wenn das Grundstück nicht genutzt wird und sich kein Pächter finden lässt. In diesem Fall kann sich der Sinn ins Gegenteil drehen, so dass die Grundstücke keinen Gewinn erwirtschaften, sondern Geld kosten. Sinnvoll ist es daher, die Grundstücke selbst zu bebauen statt zu verpachten und dann die errichteten Immobilien zu vermieten.

Ferienwohnungen und Ferienhäuser – eine lukrative Alternative

Ebenfalls eine interessante Idee ist natürlich die Investition in Ferienimmobilien, wie Ferienwohnungen oder Ferienhäusern. Dabei besteht gleich noch die Möglichkeit, die eigene Ferienwohnung oder das eigene Ferienhaus zu finanzieren, in dem zumindest zeitweise auch an andere Gäste vermietet wird. Dies ist häufig auch ein Schritt, der mit Banken vor Ort verhandelt werden kann und wo keine Verpflichtung besteht, die eigene Hausbank in Kenntnis zu setzen – selbst dann nicht, wenn dort noch weitere Kredite anhängig sind. Sollte es sich um eine Ferienimmobilie im Nicht-EG-Ausland handeln, ist die Wahrscheinlichkeit, dass die eigene Hausbank von diesem Schritt erfährt, sehr gering, so dass sich hier auch sehr gut eine Sanierung bei Überschuldung vorbereiten lässt. Dies setzt allerdings eine gezielte Finanzberatung voraus, die den individuellen Einzelfall betrachtet.

Die Finanzierung von Anlageimmobilien

Die Finanzierung von Anlageimmobilien gestaltet sich häufig wesentlich stressfreier als die Finanzierung von ausschließlich selbst genutzten Immobilien, denn hier kann der betreffende Geldgeber – sei es nun eine Bank oder ein privater Investor – immer mit der veranschlagten Rendite aus vergangenen Mieteinnahmen des vorherigen Eigentümers rechnen. Aber auch für Immobilienbesitzer, die selbst in dem Objekt wohnen und Teile der Immobilie vermieten, verringert sich das Risiko erheblich.

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