Was Immobilien als Geldanlage taugen

Das lateinische Wort im-mobilis steht für nicht beweglich, nicht mobil, also immobil. Als eine Immobilie wird die Kombination aus Grundstück und Gebäude bezeichnet; das Grundstück selbst ist die Liegenschaft. Jede Immobilie verkörpert einen Geldwert, der sich unter anderem aus dem Verkehrswert des Grundstückes ergibt. Ein gängiger Nutzungsbegriff für die Immobilie ist die Wohnimmobilie. Hier wird zwischen der selbstgenutzten Immobilie sowie der als Kapitalanlage unterschieden. Die wird vermietet oder verpachtet und insofern fremdgenutzt. Eine Geld- oder Kapitalanlage soll möglichst ertragreich sein. Die Rentabilität einer Immobilie wird gerne mit anderen Anlageformen verglichen. Vor diesem Hintergrund stellt sich den Anlegern immer wieder die Frage, was Immobilien letztendlich als Geldanlage taugen.

Dazu muss näher definiert werden, was sich der jeweilige Immobilienbesitzer von seiner Geld- oder Kapitalanlage verspricht. Das kann beispielsweise ein kurzfristiger hoher Gewinn sein, eine dauerhafte Rendite sichtbar über dem Durchschnitt anderer Anlagen, oder eine langfristige Wertbeständigkeit mit dem Ziel einer späteren Eigennutzung nach mehreren Jahrzehnten. Der erfahrene Immobilieneigentümer weiß, dass er dauerhaft und regelmäßig in die Immobilie investieren muss, um sie wertbeständig zu halten. Ansonsten sinkt der Wert, anstelle dass er steigt. Als Investition gelten auch regelmäßiger Unterhalt, Wartung und Pflege. An einer Immobilie muss der Eigentümer im wahrsten Sinne des Wortes immer dran bleiben.

Die Immobilie ist eher eine Kapital- als eine Geldanlage. Mit Geldanlage wird die Erwartung verbunden, dass der Anlage selbst Geld entnommen werden kann; beispielsweise die Habenzinsen, die Aktiengewinne, oder die Dividenden. Bei einer vergleichbaren Wertsteigerung von Geldanlage und Immobilie verkörpert die Immobilie den entsprechend höheren Wert. Der kann jedoch nicht als reiner Anlagenüberschuss entnommen, also ausgezahlt werden. Entweder würde die Immobilie beim Verkauf einen entsprechend höheren Erlös erbringen, oder sie wäre bei einer Fremdfinanzierung dementsprechend höher belastbar. Zunächst aber bleibt die Immobilie das, was sie ist; ein auf dem Papier im Wert gestiegenes Haus mit Grundstück.

Immobilien sind, langfristig gesehen, eine beständige und sichere Wertanlage. Die Werte schwanken, ebenso wie bei anderen Geld- und Wertanlagen auch, jedoch unabhängig und losgelöst von denen. Der Immobilienwert bei den fremdgenutzten Kapitalanlagen orientiert sich maßgeblich an der Nachfrage. Der Wohnraum in Deutschland wird zunehmend knapp und damit teuer. Das wirkt sich sowohl auf die Rentabilität als auch auf den Wert der vermieteten Immobilien aus. Die Immobilienfinanzierung ihrerseits ist heutzutage durch niedrige Darlehenszinsen überaus günstig. Das verbilligt die Fremdfinanzierung und verkürzt den Finanzierungszeitraum. Je eher der beendet ist, umso früher beginnt die Zeit der Einnahmen ohne Finanzierungsausgaben.

Ein hoher Inflationsschutz spricht ebenfalls für die Immobilie als eine gute und rentable Wertanlage. Inflation, Kaufkraftverlust oder Geldentwertung haben keinen direkten Einfluss auf den Immobilienwert. Der ist davon abgekoppelt. Er entwickelt sich nach anderen Kriterien, sei es nach oben oder nach unten. Wer in Immobilien investiert, der denkt und handelt langfristig. Bei einem akuten oder temporären Liquiditätsengpass wird die Immobilie eher mit einer Fremdfinanzierung belastet, als dass sie deswegen verkauft wird. In einer solchen Situation macht sie sich als eine Kapitalanlage buchstäblich bezahlt. Sie nützt dem Immobilieneigentümer, ohne dass er sein Kapital angreifen oder aufgeben muss.

Letztendlich bietet eine als Kapitalanlage genutzte Immobilie die große Sicherheit, dass sie im Notfall selbstgenutzt werden kann. Den dadurch wegfallenden Einnahmen, beispielsweise aus einer Vermietung, stehen die eingesparten Ausgaben für die eigene Unterkunft gegenüber. Wenn der Immobilieneigentümer aus privaten oder beruflichen Gründen zur Miete gewohnt hat, dann spart er in diesem Falle die Monatsmiete. Das ist wie eine Einnahme, weil das Geld im Gegensatz zu bisher nicht vom Girokonto abgebucht wird. Und auch ein Wohnungswechsel innerhalb eigener Immobilien macht letztendlich eine von ihnen frei, die dann als neue Kapitalanlage nutzbar ist.

Man kann es drehen und wenden, wie man will. Wer einmal eine Immobilie besitzt, der kann mit etwas Geschick viel daraus machen. Je günstiger die Kapitalanlage Immobilie angeschafft worden ist, umso früher wird sie rentabel. Langfristig sicher bleibt sie allemal; und im Übrigen wird der Immobilienerwerb auch steuerlich begünstigt. Das zu versteuernde Einkommen reduziert sich deutlich, und damit auch die tatsächlich zu zahlende Einkommensteuer, Kirchensteuer sowie der Solidaritätszuschlag. Nicht gezahlte Steuer ist wie eine rechnerische Einnahme. Es ist Geld, das auf dem Konto bleibt, weil es nicht an den Fiskus abgeführt wird.

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