Wann eine Mietwohnung nicht gewerblich genutzt werden darf

Eine Mietwohnung wird dem Mieter zur zweckgebundenen Nutzung überlassen. Rechtsgrundlage für die Mietwohnung ist der Mietvertrag, in dem die Rechte und Pflichten von Vermieter und Mieter im Einzelnen festgelegt werden. Generell wird in privat sowie in gewerblich genutzten Mietwohnraum unterschieden. Zu den Gewerbeobjekten zählen für Handel und Dienstleistungen unter anderem Geschäfte, Läden, Praxen, Kanzleien und dergleichen. Die Formulierung Mietwohnung beinhaltet automatisch eine rein private und insofern klar zweckgebundene Nutzung. Trotzdem gibt es Grenzfälle, in denen die Mietwohnung teilweise beruflich und somit auch gewerblich genutzt wird. Von der Definition her ist das Gewerbe eine wirtschaftliche Tätigkeit, also die Teilhabe am Wirtschaftsleben zur Gewinnerzielung. Freiberufler sind bei dieser Begriffsbestimmung von Gewerbe ausdrücklich ausgenommen. Der Vermieter wird das allerdings anders sehen und immer dann von einer gewerblichen Wohnungsnutzung ausgehen, wenn die Mietwohnung anders als zum privaten Wohnen und Leben genutzt wird.

Ob die zu Wohnzwecken gemietete Wohnung ganz oder teilweise gewerblich genutzt wird, und ob das dann vertragswidrig ist, lässt sich nicht generell bejahen oder verneinen. Wie in anderen Fällen auch, ist die individuelle Situation entscheidend. Das Mietrecht kann nicht jeden Einzelfall erfassen, so dass es durch die Mietrechtsprechung ergänzt und aktualisiert wird. Verschiedene Urteile der vergangenen Jahre heben darauf ab, dass die Mietwohnung dann nicht gewerblich genutzt werden darf, wenn das Gewerbe mit Wirkung nach außen hin erkennbar ist. Das gilt für Publikumsverkehr, für regelmäßige beziehungsweise sporadische Sprechstunden in der Mietwohnung, oder für ein gewerbliches Hinweisschild, das erkennbar an der Hauswand oder Eingangstür angebracht ist. Für eine weitergehende Klarstellung sorgt der vertragsmäßige Gebrauch der Mietwohnung. Der Musiker des städtischen Orchesters darf in der Mietwohnung für seinen externen Beruf üben. Bei einer vergleichbaren Lautstärke in Dezibel ist es ihm jedoch nicht gestattet, gewerblich Musikunterricht zu erteilen. Für die Mitbewohner macht das keinen Unterschied; sie müssen in beiden Fällen während der zulässigen Tageszeiten mit der Geräuschkulisse Musik leben.

Der Wechsel und Wandel verschiedener Berufsbilder hat auch Auswirkungen auf die Nutzung der Mietwohnung. Das gilt beispielsweise für das Home Office. Heimarbeit, Telearbeit oder jegliche sogenannten Schreibtischarbeiten sind gewerbliche Tätigkeiten. Sie werden stundenweise, halbtags oder vollberuflich zu Hause ausgeübt. Übersetzer, Gutachter, Telefonsupport sowie Onlinearbeiten am PC gehören ebenso dazu wie das herkömmliche Arbeitszimmer von Lehrern. Es macht keinen Unterschied, ob der Lehrer in seinem Arbeitszimmer Klassenarbeiten korrigiert, oder ob der Übersetzer im Home Office online am PC Texte übersetzt. In diesen Fällen ist nicht von außen erkennbar, was in der Mietwohnung getan wird. Niemand sieht es, keiner hört etwas. Wenn der Mieter großen Wert auf eine Internetleitung wie DSL oder VDSL legt und das dem Vermieter zu Mietbeginn bekannt ist, dann kann der davon ausgehen, dass dieses schnelle Internet nicht nur zum privaten Surfen oder Downloaden genutzt wird.

Der Wohnungscharakter einer Mietwohnung muss erhalten bleiben. Das ist dann nicht der Fall, wenn der Wohnraum zu einem großen Teil oder überwiegend als Lagerraum genutzt wird. Mit einem Lagern ist kurz über lang automatisch ein Handel verbunden, also das Ein- oder Verkaufen. Auch hier kommt es ganz entscheidend auf die einzelne Situation an. Wenn vorübergehend Spendenlieferungen gelagert und später verschickt werden, müsste geprüft werden, ob diese Spendenaktion gemeinnützig und ehrenamtlich ist. Wenn sie mit Gewinn verbunden ist, dann ist entscheidend, wem er zufließt. Der private Ebay-Händler übt aus steuerlicher Sicht ein Gewerbe aus. Ebenso verhält es sich mit einem Onlineshop, der die Waren per Dropshipping direkt vom Hersteller verschicken lässt. Die Kunden bestellen und bezahlen online. Der Onlinehändler gibt die Bestellung online an den Hersteller oder Lieferanten weiter. Die Ware wird direkt verschickt, also auch nicht zwischengelagert. Der Onlinehändler benötigt für seinen Shop einen PC, eine Internetverbindung sowie eine Website. Im und am Haus, in dem sich die Mietwohnung befindet, ist nicht erkennbar, dass auf buchstäblich ein, zwei Quadratmetern in einem der gemieteten Räume ein erfolgreiches Gewerbe unterhalten wird.

Mietrecht und Rechtsprechung heben immer deutlicher darauf ab, ob das Gewerbe nach außen hin erkennbar ist. Wenn das sichtbar und offensichtlich ist, dann wird die Mietwohnung widerrechtlich gewerblich genutzt. In Zweifelsfällen sollte durchaus eine Klärung per Gerichtsbeschluss gesucht werden; selbst dann, wenn die Formulierung im Mietvertrag eindeutig ist und eine gewerbliche Nutzung untersagt. Das muss keineswegs so stimmen, wie aktuelle Gerichtsurteile immer wieder zeigen. Jeder Mietvertrag ist ein Individualvertrag, der auch individuell geprüft und bewertet werden soll, in vielen Fällen geradezu muss.

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