Was beim Mietvertrag wichtig ist

Für die Nutzungsüberlassung eines Hauses oder einer Wohnung wird zwischen dem Vermieter und dem Mieter ein Mietvertrag abgeschlossen. Sofern sich die Mietwohnung in einem Mehrfamilienhaus befindet, ist dem Mietvertrag eine Hausordnung beigefügt. Sie ist Bestandteil des Mietvertrages und regelt die gegenseitigen Rechte sowie Pflichten der Mietparteien untereinander. Eine Rechtsgrundlage für den Mietvertrag sind die betreffenden Paragraphen über das Mietrecht im Bürgerlichen Gesetzbuch, dem BGB.

Der Wohnmietvertrag hat bestimmte Pflichtinhalte, die gesetzlich vorgegeben und in jedem Standardvertrag enthalten sind. Der Vermieter sollte Wert darauf legen, dass im Mietvertrag die Personen sowie deren Zahl abschließend benannt werden, die dauerhaft in der Mietwohnung wohnen. Dadurch wird einer verdeckten Untervermietung vorgebeugt, die nach dem Mietvertrag vom Vermieter genehmigt werden muss. Das Mietobjekt, also das Haus oder die Wohnung, muss im Detail beschrieben werden. Das beginnt bei der genauen Postanschrift und geht weiter über die Art, Zahl und Quadratmetergröße aller Räume sowie Nebenräume, bis hin zum Grundstück bei einem gemieteten Haus. Auf dieser Grundlage errechnet sich anschließend die Kaltmiete. Das ist der zuvor vereinbarte Mietpreis je Quadratmeter, der mit der Wohn- beziehungsweise Nutzfläche multipliziert wird. Bei einer Mietwohnung ist das klar und einfach, während bei einem gemieteten Haus oftmals die Grundstücksfläche indirekt in der Kaltmiete enthalten ist, ohne zahlenmäßig separat beziffert zu werden. Wenn sich Vermieter und Mieter darüber einig sind, ist das so in Ordnung.

Ebenso wichtig sind die Betriebs- beziehungsweise Nebenkosten. Das sind alle Kosten, die der Vermieter auf den Mieter umlegt. Umlegen bedeutet in diesem Sinne, dass sie vom Vermieter verauslagt und anschließend dem Mieter in Rechnung gestellt, buchstäblich auf ihn umgelegt werden. Der Begriff Umlage wird vorwiegend in Häusern verwendet, in denen mehrere Mietparteien wohnen. Sie zahlen ihre jeweils anteilige Umlage. Diese Nebenkosten sollten namentlich im Mietvertrag aufgelistet werden, denn nur für die braucht der Mieter zu bezahlen. Umlagefähige Nebenkosten, die nicht im Mietvertrag stehen, brauchen nicht vom Mieter bezahlt zu werden. Typische umlagefähige Nebenkosten sind diejenigen für Müllabfuhr, Wasserversorgung, Grundsteuer, Straßenreinigung, oder für Gemeinschaftskosten wie Strom im Hausflur und Kellergang sowie für den Aufzug. Heizkosten können Nebenkosten sein, wenn der Vermieter selbst den Vertrag mit dem Energieversorgungsunternehmen abgeschlossen hat. Das ist abhängig von dem Heizsystem in dem Mietobjekt. Zusammen mit der Kaltmiete zahlt der Mieter einen monatlichen Abschlag auf die Nebenkosten, die zum Jahresende abgerechnet werden. Kaltmiete zuzüglich Neben- beziehungsweise Betriebskosten ergeben die Warmmiete. Das ist die Summe, die bis zum dritten Werktag des jeweiligen Kalendermonats dem Konto des Vermieters gutgeschrieben sein muss.

Dokumentiert werden sollte auch die Schlüsselübergabe. Der Mieter bestätigt den Erhalt einer bestimmten Anzahl von Schlüsseln für die infrage kommenden Räume. Beim Auszug geht es umgekehrt. Besonders die Zimmerschlüssel für Innenräume sollte der Mieter bei Nichtbenutzung nicht stecken lassen, sondern seinerseits sicher aufbewahren. Wenn Schlösser jahrelang nicht genutzt werden, müssen sie anschließend trotzdem funktionsfähig sein. Der Vermieter sollte sich also beim Auszug nicht nur die Schlüssel übergeben lassen, sondern auch die Funktionsfähigkeit jedes einzelnen Schlosses prüfen.

Die Mietkaution ist eine übliche Sicherheit, die der Vermieter vom Mieter erwartet. Sie beträgt in der Regel zwei Kaltmieten, also zwei Monatsmieten ohne die Nebenkosten. Für den Mieter ist die Kaution im Stadium des Wohnungsbezuges vielfach eine finanzielle Belastung. Mit Zustimmung des Vermieters kann anstelle der Mietkautionszahlung eine Kautionsbürgschaft, oder eine Kautionsversicherung abgeschlossen werden. Für den Vermieter bietet sie dieselbe Sicherheit wie eine Kautionszahlung; er hat mit Bürgschaftsurkunde oder dem Versicherungsschein auch keinen weitergehenden Aufwand. Die Kautionszahlung muss er zinsbringend auf ein Sparbuch einzahlen und getrennt von seinem privaten oder gewerblichen Vermögen verwalten, denn sie gehört ihm nicht.

In Standardmietverträgen sind vielerlei Bestimmungen enthalten, die einer gerichtlichen Prüfung nicht standhalten. Das gilt beispielsweise für eine Kostenübernahme bei Schönheitsreparaturen, für die Renovierungspflicht beim Wohnungsauszug, oder für die Informationspflichten des Mieters über Haustiere. In manchen Fällen werden diese Passagen im gegenseitigen Einvernehmen von Vermieter und Mieter gestrichen, andere lassen sie unberücksichtigt stehen. Wenn es letztendlich zu einem Mietprozess kommen sollte, werden diese Bestimmungen erfahrungsgemäß für nichtig erklärt und haben keinen Einfluss auf die gerichtliche Entscheidung.

In einem Mietvertrag kann weniger durchaus mehr sein. Das, was drinsteht, sollte allerdings richtig, unmissverständlich und vollständig sein. Auf jeden Fall sollte der Mietvertrag unterzeichnet sein, bevor der bestehende Mietvertrag gekündigt wird. Das kann zeitnah, muss aber in dieser Reihenfolge geschehen. Nur mit einem schriftlichen Mietvertrag ist der Mieter auf der ganz sicheren Seite.

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