Wie bindend ist die Hausordnung?

Die Hausordnung ist in vielen Fällen als separate Anlage ein Bestandteil des Mietvertrages. Mit Unterzeichnung des Mietvertrages verpflichtet sich der Mieter gleichzeitig, die Hausordnung einzuhalten. Der Mietvertrag ist die Rechtsgrundlage zwischen Vermieter und Mieter für die Nutzung der gemieteten Wohnung. Die Hausordnung ist eine ergänzende Sammlung von Vorgaben und Vorschriften über das Miteinander aller Mieter in dem betreffenden Wohngebäude. Für den Vermieter besteht keine rechtliche Verpflichtung, eine Hausordnung aufzustellen und zum Bestandteil der Mietverträge zu machen. Bei mehreren oder vielen Mietparteien schafft der Vermieter mit einer für alle gleich lautenden Hausordnung jedoch eine allgemein gültige Grundlage. Jeder kennt gegenüber den Mitmietern seine Rechte und Pflichten. Eine Hausordnung ist insofern ein allgemein geltendes Recht für die gesamte Hausgemeinschaft.

In einer Hausordnung werden das Zusammenleben der Mieter, die Nutzung von Gemeinschaftseinrichtungen, die allgemeine Sicherheit und Ordnung sowie der Schutz des Wohngebäudes näher geregelt. Diese vier Bereiche sind eine ausreichende Grundlage dafür, dass die Hausgemeinschaft gut funktioniert. Um zu dokumentieren, dass jeder von ihnen dieselbe Hausordnung unterzeichnet hat, sollte sie in einem der Gemeinschaftsräume zusätzlich ausgehängt werden. Zum einen zur Kontrolle jedes einzelnen Mieters, zum anderen als eine kleine Erinnerung und Gedächtnisstütze im Alltag.

Die Hausordnung hat einen durchaus bindenden Charakter für die Mieter. Denen ist das oftmals nicht in seiner Tragweite bewusst. Der Vermieter hat das Recht und auch die Pflicht gegenüber den Mietern als seinen Vertragspartnern, dass die allgemein gültige Hausordnung von allen eingehalten wird. Das kann im Einzelfall so weit gehen, dass einzelne Mieter ihren Vermieter auffordern, gegen einen anderen Mieter rechtlich vorzugehen, der massiv gegen die Hausordnung verstößt. Die Möglichkeiten des Vermieters dazu sind buchstäblich durchgreifend. Sie reichen von der einmaligen oder mehrfachen schriftlichen Abmahnung über eine Unterlassungsklage beim örtlichen Amtsgericht bis hin zur fristgerechten oder fristlosen Kündigung.

Bei der Aufstellung einer allgemein, also für alle gleichermaßen geltenden Hausordnung muss der Vermieter etwas Fingerspitzengefühl haben. Das gilt beispielsweise dann, wenn in einem Mehrfamilienhaus Mieter aus unterschiedlichen Kulturkreisen, aus verschiedenen Religionen sowie aus mehreren Generationen gemeinsam wohnen. Für die einen ist der Freitagabend die einzige Gelegenheit zum ausgiebigen Feiern, während andere diese Abendstunden für Gebete oder andere sakrale, also eher ruhige und familiäre Handlungen nutzen. Beide Mieter haben Recht, aber nicht beide können uneingeschränkt Recht bekommen. Ein Rauchverbot im Treppenhaus, im Aufzug oder in den Gemeinschaftsräumen zum Waschen und Trocknen hingegen kann unmissverständlich formuliert werden. Es ist ein Schutz Gesundheit aller Mitbewohner vor dem Passivrauchen. Im Übrigen wird Wäsche gewaschen und getrocknet, um gereinigt, und nicht um eingeraucht zu werden. Darauf hat jeder Mieter einen Rechtsanspruch. Der Vermieter muss im Interesse seiner Mieter darauf achten, und die ihrerseits untereinander auch.

Die Hausordnung hat also eine durchaus bindende Wirkung. Im Mieteralltag kommt es oftmals auch deswegen zu Unstimmigkeiten, weil der Vermieter seine Pflicht nicht ernsthaft wahrnimmt, im Rahmen der Hausordnung die Rechte der betroffenen Mieter zu schützen. Die Mieter untereinander brauchen keine sogenannten Mietstreitigkeiten um die Hausordnung auszutragen. Ein Verstoß gegen die Hausordnung wird dem Vermieter gemeldet mit der berechtigten Erwartung, dass der auf die Einhaltung der Hausordnung achtet und gegen den Mieter, der dagegen verstößt, die notwendige Maßnahme ergreift. Der Mietvertrag inklusive der Hausordnung als Vertragsbestandteil ist insofern auch für den Vermieter eine Verpflichtung. Er muss im wahrsten Sinne des Wortes für Ruhe und Ordnung, also für die Einhaltung der Hausordnung, in seinem Mehrfamilienhaus sorgen. Er ist der einzige, der das kann, darf und muss.

In eine Hausordnung dürfen keine Bestimmungen aufgenommen werden, die dem allgemeinen Mietvertragsrecht widersprechen. Sollte das in einzelnen Passagen dennoch der Fall sein, dann sind sie unwirksam, ohne dass die Hausordnung im Übrigen davon berührt wird. Das wird durch die sogenannte Salvatorische Klausel bestimmt, die sowohl im Mietvertrag enthalten ist als auch zusätzlich nochmals in die Hausordnung aufgenommen werden sollte. Der Mieter braucht sich in derartigen Fällen also nicht an die Einzelbestimmung der Hausordnung zu halten, ohne gegen sie als solche zu verstoßen.

Bei gutem Willen und einer allgemeinen Toleranz den Mitmietern gegenüber gibt es auch in Häusern mit vielen Mietparteien kaum ernsthafte Verstöße gegen die Hausordnung. Vieles lässt sich zwischen den Mietern durch einen kurzen Plausch im Treppenhaus klären, oder aber bei einer Tasse Kaffee. Der andere fühlt sich sofort besser verstanden und persönlich angenommen, wenn er mal einen Blick in die Wohnung seines Nachbarn werfen darf.

Weitere Themen