Wie man einen guten Makler findet

Grundsätzlich handelt es sich beim Immobilienmakler um einen selbstständigen Gewerbetreibenden, der als Mittler zwischen Käufer und Verkäufer beziehungsweise Mieter und Vermieter tätig wird. Seine Courtage erhält er je nach Bundesland und Vertrag entweder von einer Seite oder von beiden Seiten. Es gibt keine rechtlichen Vorschriften, wie die Courtage auszusehen hat, das heißt, es steht dem Makler frei, mit welcher Seite er sie vereinbart. Rein theoretisch könnte er auch vollständig auf seine Provision verzichten. Die Höhe der Provision bei Vermietungen im privaten Bereich darf die doppelte Monatskaltmiete zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer nicht überschreiten, für gewerbliche Mietverträge bestehen keine Vorschrift. Für den Verkauf/Erwerb einer Immobilie bewegt sich die Maklerprovision in der Regel zwischen drei und fünf Prozent, es gibt jedoch auch Makler, die sieben Prozent oder acht Prozent fordern, mehr als zwölf Prozent gelten als Wucher.

Der Begriff Immobilienmakler ist im Gegensatz zum Immobilienkaufmann nicht geschützt, es steht hinter der Berufsbezeichnung keine schulische Ausbildung oder Lehre. In vielen Anrainerstaaten muss der Immobilienmakler über ein Studium verfügen, in Deutschland noch nicht einmal über einen Schulabschluss. Um tätig zu werden, benötigt er lediglich eine behördliche Genehmigung nach §34c Gewerbeordnung. Diese umfasst sowohl die Vermittlung als auch die Gelegenheit zum Abschluss für Verträge aus dem Verkauf oder der Vermietung von Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten sowie Wohn- und Gewerbeobjekten.

Unter den oben genannten Voraussetzungen verwundert es nicht, dass sich in der Branche schwarze Schafe tummeln. Diese Makler besitzen in den meisten Fällen keinerlei fundierte Kenntnisse und versuchen auf einfachem Weg schnell zu Geld zu kommen. Allgemein herrscht die Meinung, dass für den Verkauf oder die Vermietung lediglich eine Digitalkamera und ein einigermaßen gutes Deutsch nötig sind, der Rest ergibt sich automatisch. Ein Irrtum, der für den Auftraggeber schwerwiegende finanzielle Folgen nach sich ziehen kann. Wird der Kaufvertrag aufgrund falscher Angaben geschlossen, sind beispielsweise Kellerräume als Wohnraum ausgewiesen, ist dieser schwebend unwirksam. Der Notar muss lediglich die rechtliche Seite prüfen, jedoch nicht den Vertragsgegenstand. Es stellt sich also für Verkäufer und Vermieter die Frage, wie sie am besten Spreu und Weizen trennen.

Vorsicht ist geboten, wenn ein Makler anruft und behauptet, dass er bereits einen Interessenten hat, obwohl er das Objekt nicht kennt. Manchmal entspricht dies den Tatsachen, doch leider nicht immer. Verkäufer und Vermieter sollten sich sehr genau überlegen, ob sie bei einem nachfolgenden Besuch des Maklers einen Maklervertrag unterzeichnen. Nicht selten enthält dieser Klauseln, die den Verkäufer oder Vermieter für mindestens sechs Monate an den Makler binden, eine vorzeitige Kündigung verpflichtet sie zu einer entsprechenden Abfindung. Findet der Verkäufer/Vermieter selbst einen Käufer/Mieter, müssen sowohl er als auch der Erwerber an den Makler Provision zahlen. Das Argument, dies sei in der Branche üblich, entspricht nicht den Tatsachen. Es besteht durchaus die Möglichkeit, dass der Makler einen Maklervertrag lediglich für einen Einzelbesuch ohne weitere Folgen abschließt, um seinen Anspruch für diesen einen Interessenten zu sichern.

Misstrauen ist ebenfalls angebracht, wenn ein Makler lauthals verkündet, dass er das Objekt in kürzester Zeit verkauft. Die Faustregel sagt, die Veräußerung einer Wohnung dauert drei bis zwölf Monate, sechs Monate bis eineinhalb Jahre stellen einen realistischen Zeitraum für ein Haus dar. Sonderimmobilien, Lagen mit schlechter Verkehrsanbindung und kleine Sanierungsobjekte können durchaus länger dauern. Befindet sich das Objekt in einem Ballungszentrum und wird deutlich unterhalb des Marktwerts angeboten, verkürzt sich die Zeit. Für Vermietungen in Städten gilt in Abhängigkeit der Lage ein Zeitraum von einer Woche bis acht Wochen als angemessen, in ländlichen Regionen kann es ein halbes Jahr dauern, bis sich ein passender Mieter findet.

Ein guter Makler zeichnet sich dadurch aus, dass er mit einem Verkäufer/Vermieter die Marktlage in Bezug auf dessen Preisvorstellung bespricht und ihn auf mögliche Probleme und Schwachpunkte des Objektes aufmerksam macht. Dazu muss er in der Lage sein, während seiner Objektaufnahme die Schwachpunkte zu erkennen und zielgerichtete Fragen stellen. Wichtig ist zu Beispiel bei dem Verkauf eines älteren Gebäudes der Zustand der Versorgungsleitungen sowie des Dachs. Bei vermieteten Objekten spielt die Laufzeit des Mietvertrags eine wichtige Rolle, ein Makler, der sich nicht danach erkundigt, hat sein Handwerk nicht gelernt. Immobilienmakler müssen wissen, was sich hinter Kellerräumen und Dachböden, die in Wohnraum umgestaltet wurden, verbirgt, ob sie diese als Kellerräume/Dach, Wohnnebenfläche oder Wohnraum ausweisen, wie der Kniestock in die Quadratmeterberechnung einfließt und in welchem Maße der Balkon und das Treppenhaus die Wohnflächenberechnung beeinflussen.

Wer einen Makler sucht, sollte ihm auf jeden Fall Fragen stellen und sich nicht blind darauf verlassen, dass ein Makler eines großen Maklerbüros zwangsweise besser ist, als ein Mitarbeiter in einem kleinen Unternehmen. Viele große Maklerbüros arbeiten mit Franchisenehmern und prüfen deren Kenntnisse nicht.

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