Die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG)

Wenn in einem Gebäude mehrere Eigentümer Wohnungen oder Gewerbeeinheiten erwerben, entsteht eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Im jeweiligen Kaufvertrag ist genau festgelegt, wem welches Teileigentum am Gesamtbestand gehört. Ebenfalls ist dies in der Teileigentumserklärung geregelt. Alle Eigentümer bilden zusammen die Eigentümergemeinschaft, denn keine der Wohnungen oder Gewerbeeinheiten kann alleine, also ohne die Gebäudehülle bestehen. Das umspannende Haus und die Wege und gemeinsamen Außenflächen verbinden alle miteinander. Treppen und Flure, Keller, Tiefgaragen und Außenanlagen müssen von allen gemeinsam instand gehalten werden. Auch für die Kosten und Gebühren wie Hausmeistertätigkeiten, Strom für die gemeinschaftlich genutzten Flure und Treppenhäuser oder deren Reinigung müssen alle gemeinschaftlich aufkommen. Nach dem Prozentschlüssel der Teilungserklärung wird für all diese Ausgaben das “Wohngeld” anteilig von jedem Eigentümer bezahlt. Die Höhe der anfallenden Gemeinkosten wird im Wirtschaftsplan genau errechnet.

In der Teilungserklärung ist exakt berechnet, wieviel Anteile jeder Einzelne an Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum besitzt. Das Sondereigentum ist die Fläche, die nur der Eigentümer persönlich nutzt. Hingegen das Gemeinschaftseigentum sind die Flächen im und um das Gebäude, die die Sondereigentumsflächen umgeben. Also die Fassade, das Dach, die Balkone, die äußeren Fenster und alle technischen Einrichtungen, die gemeinschaftlich genutzt werden. Da dieses Gemeinschaftseigentum allen Eigentümern zusammen gehört, müssen Entscheidungen und Kosten gemeinsam getragen werden.

Einige Flächen des Gemeinschaftseigentums können dennoch von einzelnen Eigentümern ausschließlich genutzt werden. Dieses Sondernutzungsrecht findet man bei Gartenanteilen, Tiefgaragenstellplätzen, Kellerabteilen oder Terrassen.

Um dieses Gemeinschaftseigentum ordnungsgemäß im Sinne aller Eigentümer zu verwalten, ist im Wohnungs-Eigentümer-Gesetz das Einsetzen eines Hausverwalters vorgeschrieben. Die Hausverwaltung wird von allen Stimmberechtigten mehrheitlich gewählt, berät die Eigentümer rund um die Immobilie und kümmert sich um anfallende Abrechnungen. Dabei geht es um die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums, die anteiligen Verbrauchsabrechnungen, die Zusammenarbeit mit dem Hausmeister und den Handwerkern sowie um die Unterstützung bei der Entscheidungsfindung für zu tätigende Beschlüsse. Gesetzlich geregelt ist die Wohnungseigentümergesellschaft im Wohnungs-Eigentums-Gesetz, das die wichtigsten Punkte regelt. Einige Punkte darin sind zwingend umzusetzen, andere Teile sind abdingbar, das heißt diese Dinge können in der Teilungserklärung auch anders geregelt sein. In der Teilungserklärung oder auch oft Gemeinschaftsordnung genannt, wird das Gebäude genau nach Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum und deren Sondernutzungsflächen aufgeteilt. Diese Gemeinschaftsordnung gilt zwingend für alle Miteigentümer und es können nur in wenigen Ausnahmen per Gemeinschaftsbeschluss Abweichungen geltend machen werden.

Zur Beschlussfassung müssen sich alle Miteigentümer mindestens einmal jährlich laut Wohnungs-Eigentums-Gesetz treffen. Dabei werden Instandhaltungsvorgänge besprochen und beschlossen. Einmal gefasste Beschlüsse gelten solange, bis sie durch eine andere Entscheidung der Miteigentümergemeinschaft abgelöst werden oder wenn sich die Gemeinschaft auflöst. Es gibt Beschlüsse, die mehrheitlich gefasst werden aber auch Entscheidungen, die von allen Miteigentümern einstimmig entschieden werden müssen. Alle entstehenden Kosten aber auch Erträge der Wohnungseigentümergemeinschaft werden nach dem Umlageschlüssel aufgeteilt. Je nach Miteigentumsanteil gemäß Wohnungs-Eigentums-Gesetz trägt jeder Eigentümer seinen Anteil an den Gesamtkosten. Zur Entscheidungsfindung regelt das Wohnungs-Eigentums-Gesetz mehrere Möglichkeiten, die Beschlüsse zu fassen. Mindestens einmal jährlich findet die ordentliche Eigentümerversammlung statt, zu der alle Eigentümer von der Verwaltung einberufen werden. Dabei werden alle Tagesordnungspunkte besprochen und anschließend nach Anteil abgestimmt. Das heißt, jeder Miteigentümer hat gemäß der Teilungserklärung ein bestimmtes Stimmgewicht. Alle getroffenen Entscheidungen sind für alle Miteigentümer immer zwingend. Wenn unterjährig besonders wichtige Fragen dringend zu klären sind, kann die Verwaltung eine außerordentliche Versammlung der Eigentümer einberufen. Von Eigentümerseite kann ebenfalls eine Versammlung einberufen werden, wenn mindestens 25 Prozent der Eigentümer dies einfordert. Dabei wird nicht nach Anteil gerechnet, sondern nach deren Anzahl, das heißt nach dem Kopfprinzip. Ein vereinfachtes Konstrukt zur Beschlussfassung ist der Umlaufbeschluss. Dabei kann der Verwalter alle Miteigentümer per Rundschreiben um seine Zustimmung zu einem dringend erforderlichen Beschluss auffordern. Ein Umlaufbeschluss kann aber nur gefasst werden, wenn alle Miteigentümer einstimmig zustimmen. Sollte nur ein Miteigentümer seine Zustimmung nicht geben, kippt das Unterfangen und der Beschluss gilt als gescheitert. In der Praxis ist deshalb der Umlaufbeschluss ein wenig genutztes Mittel, da die ganze aufgewendete Arbeit des Verwalters mit nur einem Nein hinfällig wird und anschließend in einer außerordentlichen Versammlung entschieden werden muss.

Um die Verwaltung zu kontrollieren, wird ein Beirat ernannt, der ausschließlich aus Mitgliedern der Eigentümergemeinschaft zu bestehen hat. Dieser Beirat wird von allen Miteigentümern auf der Versammlung der Eigentümer gewählt und hat zur Aufgabe, die Rechnungen nach der Jahresabrechnung zu prüfen und die Tagesordnungspunkte der jährlichen Versammlung festzulegen. Unterjährig tritt der Beirat als Verbindungsglied zwischen Eigentümern und Verwalter auf.

Weitere Themen