Wie sich Instandsetzung und Modernisierung unterscheiden

Während rein technisch gesehen zwischen Instandsetzung und Modernisierung nur sehr schwierig deutliche Unterschiede bemerkbar sind, hat die exakte Definition und Feststellung der beiden Begriffe in der Rechtsprechung eine entscheidende Bedeutung. Weil dies für Immobilienbesitzer und Kaufinteressenten insbesondere finanziell einen deutlichen Unterschied ausmacht, sollte eine bewusste Kenntnis über die Differenzierung der Begriffe vorliegen.

Die Bezeichnung Instandsetzung wird in demselben Kontext genutzt wie die Bezeichnung Instandhaltung, auch wenn hier Unterschiede bestehen. Damit sind Maßnahmen gemeint, die dazu dienen, schadhafte oder veraltete Objekte so zu erneuern, dass sie wieder in einem einwandfreien, funktionierenden Zustand nutzbar sind. Es geht also knapp gesagt um die Erhaltung der Mietsache.

Demgegenüber bedeutet eine Modernisierung eine tatsächliche, deutliche Verbesserung der ursprünglichen Objekte. Solche Maßnahmen gehen über die reine Herstellung der Funktionalität hinaus und haben einen nachweißlich qualitativen Effekt in Bezug auf Nutzung, Komfort und optische Erscheinung. Modernisierung bedeutet also konkret eine Verbesserung der Mietsache.

Kurz umrissen bedeutet dieser Unterschied, dass eine Instandsetzung lediglich dann vorliegt, wenn beispielsweise eine defekte Badarmatur gegen eine baugleich neue ausgetauscht wird, so dass das entsprechende Mobiliar wieder genutzt werden kann. Eine Modernisierung würde bedeuten, dass zum Beispiel bei der Gelegenheit über die eigentliche Reparatur hinaus der gesamte Waschtisch ausgetauscht wird. Noch eindeutiger wäre es in etwa dann, wenn in derselben Handlung auch direkt das gesamte Bad neu gefliest und die alte Einrichtung gegen eine moderne ausgetauscht werden würde.

Insbesondere das zuletzt genannte Beispiel zeigt, dass Instandhaltung oder Instandsetzung und Modernisierung häufig gleichzeitig stattfinden. Denn wenn alte oder defekte Objekte ohnehin ersetzt werden müssen, bietet es sich meist geradezu an, diese nicht nur durch intakte, gleichwertige Produkte auszutauschen, sondern auch hochwertigere Maßnahmen zu ergreifen und sogar über den eigentlichen Verbesserungsbedarf hinaus vorzugehen.

Diese Praxis bedeutet im Mietrecht mitunter auftretende Schwierigkeiten. Denn während Immobilienbesitzer für Instandhaltungsarbeiten selbst aufkommen müssen, kann eine Modernisierung, nur anteilsmäßig über die Miete angerechnet werden. Die Verpflichtung des Vermieters zur Instandhaltung bedeutet, die überlassene Mietsache im vertragsmäßigen Zustand zu erhalten. Dies regelt dabei der Paragraph 536 des BGB. Damit ist konkret gemeint, dass der vereinbarte wirtschaftliche Zustand erhalten bleiben muss.

Wenn Instandhaltung und Modernisierung zeitgleich anfallen, muss allerdings genau unterschieden werden, dass sämtliche Kosten, die lediglich die Instandhaltung und Instandsetzung betreffen, vom gesamten Aufwandsbetrag abgezogen werden. Denn ausschließlich die Modernisierungskosten dürfen anhand der Miete anteilsmäßig auf die Mieter übertragen werden.

Darüber hinaus ist in einem solchen Schritt zu bedenken, dass rein rechtlich nur die notwendigen Modernisierungskosten der Miete aufgeschlagen werden dürfen. Das bedeutet, dass auch innerhalb der Modernisierungskosten nochmals eine Differenzierung stattfinden muss. Mit dieser Entscheidung möchte der Gesetzgeber verhindern, dass sozusagen überflüssige Leistungen umgesetzt und in Rechnung gestellt werden. Beispielhaft könnte dabei ein kompletter Austausch alter Fenster genannt werden. Wenn dazu ein Gerüst aufgestellt und im Anschluss daran die Fassade erneuert wurde, dann sind diese Kosten von den Modernisierungskosten abzuziehen. Denn grundsätzlich wäre es nicht notwendig gewesen, ein Gerüst aufzustellen, um die Fenster auszutauschen, auch wenn auf diese Weise weniger Zeit und Aufwand notwendig wurde.

Anders würde dies allerdings dann wieder aussehen, wenn beispielsweise im Rahmen der Fassadenerneuerung eine Verbesserung der Wärmedämmeigenschaften des betreffenden Gebäudes einhergehen würde. Abgesehen davon, dass ein Austausch alter Fenster gegen hochwertige, mehrfach verglaste Fenster nur dann effektiv ist, wenn auch die Fassade energetisch optimiert wird, liegt in diesem Fall über die reine Modernisierung hinaus ein nachhaltiger Verbesserungseffekt vor.

In diesem Zusammenhang ist es auch nützlich zu wissen, dass Seitens der Mieter nicht gegen Instandsetzungsarbeiten Einwand geltend gemacht werden kann. Wenn die Besitzer der Immobilie eine Instandsetzung vornehmen wollen, müssen die Mieter diese hinnehmen. Geht eine solche Instandsetzung mit einer Modernisierung einher, dann muss dies allerdings rechtzeitig den Mietern bekannt gegeben werden. Denn dabei haben diese das Recht, eine so genannte unzumutbare Härte einzuwenden, wenn sich diese exakt und ausschließlich aus den Kosten für die Modernisierung ergibt. Und das heißt, dass in so einer Situation auf die geplanten Modernisierungsmaßnahmen verzichtet werden muss, so dass lediglich die nötigen Instandsetzungsarbeiten vorgenommen werden können.

Über die reine Instandhaltung und Instandsetzung hinaus muss bei Modernisierungsmaßnahmen auch im Fall von Umbauten besonders vorgegangen werden. Denn diese Arbeiten bedeuten einen erheblichen Eingriff in die Gebäudesubstanz, die durch die Mieter gegebenenfalls nicht hingenommen werden muss.

Es zeigt sich also, dass es notwendig ist, in jedem Fall bei Maßnahmen, die über die reine Instandhaltung hinausgehen, entsprechend gut zu entscheiden. Denn inwieweit Immobilienbesitzer Maßnahmen zu Modernisierung und Umbau finanziell auf die Mieter abschlagen können und ob diese die geplanten Vorhaben hinnehmen müssen, ist im Vorfeld zu klären und abzuwägen.

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