Welche Sanierungskosten auf den Mieter umgelegt werden dürfen

Das Umlegen von Sanierungskosten, die auch als Modernisierungskosten bezeichnet werden, ist eine besondere Form der Mieterhöhung. Die Rechtsgrundlage dafür ist der § 559 des Bürgerlichen Gesetzbuches, kurz BGB. Danach kann die Jahresmiete um elf Prozent der für die betreffende Wohnung aufgewendeten Kosten erhöht werden. Die umlagefähigen Kostenarten sind im § 555 unter den laufenden Nummern eins, drei, vier, fünf und sechs BGB abschließend aufgeführt. Danach muss es sich um eine energetische Sanierung handeln, durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird. Der Gebrauchswert der Mietwohnung muss sich durch die Sanierung beziehungsweise Modernisierung nachhaltig erhöhen, und die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer besser werden. Letztendlich darf es sich um keine reinen Erhaltungsmaßnahmen nach § 555 Buchstabe a) BGB handeln, und die Notwendigkeit dazu darf vom Vermieter weder verursacht noch verschuldet sein. Es müssen sozusagen Umstände vorliegen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat.

Jede Sanierung oder Modernisierung ist für den Vermieter eine Investition im mindestens fünfstelligen Eurobereich. Er muss sie finanzieren; entweder aus Erspartem oder aus Fremdmitteln über ein Kreditinstitut. Da ist es naheliegend, dass versucht wird, diese Ausgaben mittel- und langfristig über eine erhöhte Miete refinanzieren zu können. Doch das ist nur für bestimmte Kostenarten möglich, und dann auch nur anteilig für die jeweilige Wohnung. Nicht umlagefähig sind beispielsweise Kosten für Reparaturen, laufende Instandhaltungen oder für Schadensbeseitigungen. Dasselbe gilt für die Finanzierungskosten der Sanierungsmaßnahme, also für die Zinsen bei einer Darlehensfinanzierung. Ein möglicherweise notwendig werdender Mietausfall während der Modernisierungszeit ist ebenfalls nicht im Nachhinein umlagefähig. Einen solchen Einnahmeausfall müsste der Vermieter gegebenenfalls selbst versichern. Bis auf diese Ausnahmen sind alle anderen Kostenarten umlagefähig; und zwar inklusive der jeweils gültigen, gesetzlichen Mehrwertsteuer, sofern sie vom Vermieter zu tragen ist. Das sind die Material- und die Handwerkerkosten. Eigenleistungen des Vermieters können ebenfalls umgelegt werden, allerdings mehrwertsteuerfrei. Sie sind im Einzelnen rechnerisch zu ermitteln, so dass ein Vergleich mit den Kosten möglich ist, die bei einer Fremdvergabe entstanden wären. Die umlagefähigen Ausgaben sind um die damit verbundenen Einnahmen zu kürzen. Fördermittel, Zuschüsse oder sonstige Zahlungen, die der Vermieter erhält, reduzieren seinen eigenen Aufwand und somit auch die umlagefähigen Modernisierungskosten.

Dieser Teilbereich einer Mieterhöhung wird als Wertverbesserungszuschlag bezeichnet. Der Vermieter ist zu einer genauen Aufschlüsselung nach Kostenarten sowie Kostenhöhen verpflichten und muss dem Mieter, so wie bei der Abrechnung von Nebenkosten auch, Einsicht in die Originalbelege ermöglichen. Elf Prozent der Modernisierungskosten können wenig, viel oder sehr viel sein. Die sich daraus errechnende Mieterhöhung sollte die ortsübliche Vergleichsmiete nicht um mehr als zwanzig, maximal dreißig Prozent übersteigen. Voraussetzung für einen solchen Vergleich ist das Vorliegen eines aktuellen Mietspiegels, besser noch eines qualifizierten Mietspiegels. Alles muss schriftlich festgehalten und fixiert werden. Die erhöhte Miete ist ab dem dritten Monat nach Erhalt der Mieterhöhungserklärung zu zahlen. Daraus ergibt sich für den Mieter ein außerordentliches Kündigungsrecht. Es gilt zum Ablauf des übernächsten Monats. In diesem Falle wird die Mieterhöhung nicht wirksam.

Wenn Vermieter und Mieter einvernehmlich für die Modernisierung der Wohnung sind, dann wird es bei der Ermittlung der erhöhten Miete keine Probleme geben. Ist das nicht der Fall, dann muss der Vermieter mit einer genauen Kontrolle und Sichtung der einzelnen Belege rechnen. Wenn Sanierungs- und Unterhaltungsarbeiten miteinander vermischt oder kombiniert worden sind, dann sollten sie von Beginn an getrennt berechnet und ausgewiesen werden. Damit erspart sich der Vermieter unerfreuliche Diskussionen und letztendliche Korrekturen seiner Kostenaufstellung. Bei mehreren von der Modernisierung betroffenen Mietwohnungen muss der Verteilerschlüssel transparent und klar verständlich sein.

Die Mieterhöhung als Wertverbesserungszuschlag ist eine einseitige Willenserklärung des Vermieters. Sie ist auch dann rechtswirksam, wenn der Mieter sie nicht annimmt, also nicht damit einverstanden ist. Bleibt er weiterhin Mieter, muss er die erhöhte Miete bezahlen. Ansonsten hat der die Alternative einer vorzeitigen, der außerordentlichen Kündigung, ohne dass bis dahin diese Mieterhöhung wirksam wird.

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