Wann eine Mieterhöhung zulässig ist

Wird ein Mietvertrag geschlossen, ist es dem Vermieter unter gewissen Umständen erlaubt, die Miete zu erhöhen. So kann die Miete beispielsweise an Preissteigerungen oder aufgrund von Modernisierungen angepasst werden. Immer jedoch müssen die gesetzlichen Vorschriften beachtet werden, da eine Mieterhöhung sonst unzulässig ist. Stimmt der Mieter der Erhöhung nicht zu, hat er ein Sonderkündigungsrecht. Die Miete kann im Prinzip nur bis zu einer Höhe von vergleichbaren, ortsüblichen Mieten ansteigen. Hierbei ist der so genannte Mietspiegel der jeweiligen Stadt die Bemessungsgrundlage. Grundsätzlich wird unterschieden in ortsüblichen Mieten, Staffelmieten oder Indexmieten. Weitere Unterschiede gibt es zwischen Wohnraum- oder gewerblicher Miete. Bei Staffelmieten ist die Erhöhung von vornherein geregelt im Mietvertrag aufgeführt. Bei der Indexmiete ist der Preis für das gemietete Objekt flexibel und beinhaltet einen Grundbetrag. Dieser variiert unter bestimmten Voraussetzungen, wie Lebenshaltungskosten und anderen Bedingungen.

Der Mieter hat genügend Zeit sich darüber zu informieren, ob eine Mieterhöhung rechtens ist oder einer gesetzlichen Grundlage entbehrt. Er kann über einen Zeitraum von drei Monaten, ab Erhalt des Schreibens, prüfen, ob er dazu bereit ist, die Erhöhung anzuerkennen. Häufig kommt es auch zu Fehlern seitens der Vermieter, wenn sie eine Erhöhung der Miete für sich beanspruchen. Denn oft weisen diese Ankündigungen klare Mängel auf, die das Unterfangen rechtlich nicht unterstützen können. In vielen Fällen kommt dies durch Unwissenheit der Vermieter zustande, weil sie beispielsweise den Mietspiegel nicht richtig anwenden können. Auch die Berechnungen, die für eine Erhöhung der Miete sprechen sollen, sind oftmals schlichtweg falsch. Ebenso ist es unzulässig, wenn ein Vermieter die Erhöhung nicht von allen Mietern in einem Vertrag verlangt. Dennoch ist Gesetzeslage kompliziert und undurchschaubar. Wer sich unsicher ist und den Anstieg der Miete nicht akzeptieren möchte, sollte sich bei einem Fachmann Rat einholen. Hier ist noch zu beachten, dass eine Erhöhung nach schriftlicher Zustimmung auch dann wirksam wird, wenn sich im Nachhinein herausstellt, dass sie unkorrekt war.

Grundlagen für eine Mieterhöhung

Für alle Mietverträge gilt zunächst folgendes: Kommen Vermieter und Mieter zu einer Einigung, darf eine Mieterhöhung zu jedem Zeitpunkt stattfinden. Bei einem Vertragsabschluss können ebenso Klauseln ausgearbeitet werden, die besagen, dass eventuelle Erhöhungen ganz ausbleiben oder nur bis zu einem bestimmten Betrag erfolgen.

Ist in einem Mietvertrag im Besonderen nichts über eine Erhöhung oder einen Ausschluss der Erhöhung festgelegt, so darf der Vermieter seine Forderung erst ein Jahr nach dem Abschluss des Mietvertrages und frühestens 15 Monate nachdem die Miete schon einmal erhöht wurde ankündigen. Dies bedarf einer schriftlichen Zustimmung des Mieters in Textform. Auch eine E-Mail ist gültig. Die Mieterhöhung muss außerdem eine nachvollziehbare Begründung enthalten. Die Erhöhung muss sich an die ortsübliche Vergleichsmiete anpassen und darf maximal 20 Prozent in einem Zeitraum von drei Jahren nicht übersteigen. Der Zeitpunkt der Fälligkeit darf nicht vor dem Anfang des dritten Monats nach Eingang der Erhöhungsankündigung erfolgen.

Index- und Staffelmieten dagegen sind vertraglich bereits im Vorfeld geregelt. Bei einer Indexmiete kommt es darüber hinaus bei einer Modernisierung zu einem Anstieg der Miete. Hier ist der Vermieter gesetzlich dazu verpflichtet eine Renovierung vorzunehmen. Wenn der Vertrag einer Staffelmiete ausläuft, setzt automatisch die allgemeine Regelung zu Mietverträgen ein.

Soll eine Wohnung modernisiert werden und ist im Vertrag nichts Spezielles aufgeführt, so kann eine Erhöhung angekündigt werden, wenn nach der Renovierung eine Optimierung der Energieeffizienz oder des Wohnwerts erzielt wurde. Dies bedarf ebenfalls einer Explikation in Textform. Zusätzlich muss eine nachvollziehbare Aufstellung der Kosten, die auf die Wohnung entfallen, vorhanden sein. Dabei ist zu beachten, dass die Kosten pro Jahr 11 Prozent nicht übersteigen dürfen. Zuschüsse sind ausgeschlossen, bei Förderkrediten muss der Zinsvorteil abgezogen werden. Auch in diesem Fall darf die Fälligkeit der Erhöhung nicht vor dem Anfang des dritten Monats nach Kenntnisnahme dieser erfolgen. Des Weiteren darf sie erst sechs Monate nach Kenntnisnahme der Erhöhungsankündigung geltend gemacht werden, wenn die Ankündigung nicht vor der Renovierung stattfand. Das gleiche gilt für den Fall, wenn die Miete 10 Prozent oder mehr übersteigt.

Wird ein Mietvertrag für eine Sozialwohnung abgeschlossen, so darf die Miete erst erhöht werden, wenn die Nebenkosten die Kaltmiete übersteigen. Die Wirksamkeit tritt erst dann ein, wenn eine Erklärung mit Begründung des Vermieters in schriftlicher Form beim Mieter eingeht. Die Höhe des Anstiegs setzt sich aus den Kosten der ergebenden Miete zusammen. Dabei wird die neue Miete schon einen Monat nach der Ankündigung wirksam und fällig.

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