Sinn und Unsinn der energetischen Sanierung

Ob als Anlageobjekt oder für die Eigennutzung, in Zeiten der anhaltenden Niedrigzinsphase stehen Immobilien hoch im Kurs. Einerseits sind die Kredite so günstig wie noch nie, andererseits hoffen Anleger auf höhere Renditen, als sie andere Anlageformen derzeit bieten können. Die Frage der Energiekosten nimmt dabei zunehmend eine herausragende Stellung ein, sowohl für Eigentümer als auch für Mieter. Energetische Sanierung lautet das Schlagwort, das für die Zukunft richtungsweisend sein soll. Die Energiebilanz von Wohnraum soll damit erheblich verbessert und die Kosten sollen merklich gesenkt werden. Die aktuelle Diskussion zeigt jedoch, dass die Maßnahmen zur energetischen Sanierung wohl überlegt und geplant werden sollten.

Hintergrund

Alleine in den letzten 10 Jahren sind die Heizölpreise weit über 100 Prozent gestiegen. Viele ältere Häuser verfügen über eine unzeitgemäße Wärmedämmung, undichte Fenster und Türen tragen ihr weiteres dazu bei, dass Energie sinnlos verheizt wird. Verschiedene Studien gehen davon aus, dass es sich dabei um eine Größenordnung von bis zu 30 Prozent handelt. Gleichzeitig sind öffentliche und private Gebäude für circa 20 Prozent des CO2-Ausstoßes verantwortlich. Die Bundesregierung hat deshalb die energetische Gebäudesanierung zu einem der wichtigsten Punkte ihres Programms zur Energieeinsparung gemacht. Daraus resultieren eine Reihe von Gesetzesänderungen sowie verschiedene Fördermaßnahmen.

Was versteht man unter energetischer Sanierung?

Die energetische Sanierung eines Gebäudes umfasst unterschiedliche Maßnahmen, die allesamt dazu dienen sollen, den Energieverbrauch zu reduzieren. Dazu gehören beispielsweise die Dämmung von Außenwänden, Kellern und Dächern sowie die Sanierung von Fenstern und Türen. Auch der Austausch der Heizungsanlage ist Bestandteil einer umfassenden energetischen Gebäudesanierung. Durch diese Maßnahmen soll der Primärenergiebedarf bis zu 90 % gesenkt werden können.

Vor- und Nachteile der energetischen Sanierung

Ohne Zweifel kann eine energetische Sanierung die Energiekosten reduzieren, vorausgesetzt, dass sie fachmännisch durchgeführt wird. Eine umfangreiche energetische Gebäudesanierung sollte unbedingt von entsprechenden Fachkräften durchgeführt werden, da sonst erhebliche Schäden entstehen können. Neben den Energieeinsparungen kann mit einer solchen Maßnahme auch der Wert des gesamten Gebäudes erhöht werden, was sich durchaus auszahlen kann, wenn man beispielsweise mittel- oder langfristig an einen Wiederverkauf denkt. Allerdings stehen den Vorteilen erst einmal hohe Investitionskosten entgegen. Ob und in welcher Größenordnung sich eine energetische Sanierung wirklich lohnt, ist letztendlich ein Rechenexempel. Die Angaben und Hochrechnungen für die Energieeinsparung durch energetische Sanierungen gehen weit auseinander. Zwischen 20 und 90 Prozent kommt da alles vor. Viele Experten sind der Meinung, dass sich alleine dadurch die Investitionskosten nicht amortisieren. Hinzugerechnet werden müssten in jedem Fall die Wertsteigerung des Gebäudes und eben auch der ideelle Wert, der sich für die Umwelt ergibt. Die Investitionskosten können sich allerdings reduzieren, wenn entsprechende Förderprogramme genutzt werden.

Über die erhöhte Gefahr von Feuchtigkeit und Schimmelbildung gibt es ebenfalls stark konträre Ansichten. Während die einen meinen, dass durch die verbesserte Dämmung die Luftzirkulation abnimmt und somit die Gefahr von Feuchtigkeit und Schimmelbefall steigt, sehen andere dadurch keine erhöhte Gefahr.

Die Entscheidung für oder gegen eine energetische Sanierung ist also nicht ganz einfach. Bei vermietetem Eigentum kommen noch weitere Aspekte hinzu. Zwar können die Kosten für die energetische Sanierung weitgehend auf die Mieter umgelegt werden, die Frage ist aber, ob sich für gestiegene Mieten dann langfristig auch noch Mieter finden lassen. In den großen Ballungsräumen dürfte das kein Problem sein. Anders sieht es in Regionen aus, in denen der Wohnungsmarkt weniger angespannt ist oder gar in ländlichen Regionen, die immer mehr an einem schleichenden Bevölkerungsschwund leiden. Auch bei selbst genutztem Eigentum spielt diese Frage durchaus eine Rolle, da die Wertsteigerung durch die energetische Sanierung nicht viel bringt, wenn die Lage der Immobilie immer unattraktiver wird. Und auch in den Ballungsräumen lässt sich eine Miete nicht ins Unermessliche steigern. Wenn die Mieten vor der Sanierung schon im oberen Bereich lagen, wird eine kompensierende Steigerung danach nur schwierig am Markt durchzusetzen sein.

Welche Auswirkungen hat eine energetische Sanierung für Mieter?

Die aktuelle Gesetzeslage sieht vor, dass Mieter weitgehend durch Mietsteigerungen an den Kosten für eine energetische Sanierung beteiligt werden können. Das Gegenargument ist, dass sich für die Mieter dadurch die Energiekosten reduzieren. Ob diese Einsparungen die erhöhte Miete ausgleichen, kommt wesentlich auf die Mieterhöhung und auf die tatsächlichen Energieeinsparungen an. Auch hier gibt es sehr unterschiedliche Meinungen. Die gesamte Thematik schwebt also noch mehr oder minder im Bereich der Spekulationen. Gesicherte Erkenntnisse wird es da wohl erst in der Zukunft geben.

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