Wie sich die Immobilienpreise entwickeln werden

Eine Immobilie wird als wertbeständige und langlebige Kapitalanlage bezeichnet. Immobilien sind bebaute Grundstücke, also Grundstück und darauf stehendes Gebäude zusammen. Das unbebaute Grundstück allein wird als Liegenschaft bezeichnet. Die Immobilien werden von ihrer Nutzfähigkeit her in Gewerbe- sowie in Wohnimmobilien unterteilt. In allen Fällen geht es dem Immobilieneigentümer darum, mit seiner Immobilie Einnahmen zu generieren, aus der Immobilie Überschüsse zu erwirtschaften. Ein Kriterium dafür ist der Immobilienwert, also der Immobilienpreis bei einem An- oder Verkauf.

Die Preis- und Wertentwicklung von Immobilien ist losgelöst und weitgehend unabhängig von der sonstigen Preisentwicklung mit Inflation, Kaufkraftverlust oder weiteren Schwankungen im wirtschaftlichen Alltag. Der Immobilienmarkt ist ein eigener Markt. Angebot und Nachfrage werden zwar von der allgemeinen Wirtschaft mit beeinflusst, keineswegs aber immer wesentlich bestimmt. Der Immobilienpreis für den An- und Verkauf ist von der Schaffung einer Immobilie zu unterscheiden, also vom Neubau des Ein- oder Mehrfamilienhauses. Die momentanen Niedrigzinsen ermöglichen ein buchstäblich preiswertes neues Bauen und Erschaffen von Immobilien. Die Baudarlehen sind günstig, die Zinsen niedrig. Das wird auf absehbare Zeit auch so bleiben. Der Bauherr kann also bei seiner internen Finanzierungskalkulation mehr und höher in den Grundstückskauf investieren. Er kann ein wertvolleres Baugrundstück kaufen und mit der günstigen Finanzierung darauf ein Gebäude errichten. In ihrer Gesamtheit hat die Immobilie in der exponierten Lage von Beginn an einen guten Ausgangswert. Jetzt bleibt abzuwarten, wie sich der Immobilienwert und somit der Preis für einen Verkauf in den nächsten Jahren entwickelt.

In vielen Regionen Deutschlands lässt sich eine gewisse Landflucht beobachten. Während in den ersten Jahrzehnten nach Ende des Zweiten Weltkrieges das Haus am Rande der Stadt, buchstäblich auf der grünen Wiese der Wunschtraum war, ist es heutzutage eher umgekehrt. Eine Ursache für diese Kehrtwende sind die aktuelle Arbeitsmarktsituation sowie die Infrastruktur in Städten und Gemeinden. Ganz allgemein gilt der Grundsatz, dass dort investiert wird, wo schon etwas vorhanden ist. Synergien werden ebenso genutzt wie vorhandene Ressourcen. Das Rad muss nicht zum zweiten Mal neu erfunden werden. Wenn in einer großflächigen Stadt schon eine Infrastruktur vorhanden ist, dann wird sie eher ausgebaut, als dass ein neues Randgebiet komplett neu infrastrukturell erschlossen wird. In vergangenen Jahrzehnten wurde das tägliche Hin- und Zurückpendeln zum Arbeitsplatz zugunsten des Wohnens im Grünen in Kauf genommen. Das wird in der heutigen Zeit anders bewertet. Die steigenden Lebenshaltungskosten, Benzinkosten, die familiäre Organisation mit Kita, Kindergarten, Schule und notwendigem Zweitwagen veranlassen zum Umdenken. Es geht heutzutage eher darum, Zeit und Kosten zu sparen, am Ort des Geschehens zu leben und zu wohnen.

Mit dieser Entwicklung einher geht auch die Entwicklung der Immobilienpreise. In Städten und räumlicher Nähe zu städtischen Gebieten werden sie spürbar steigen, auf dem Lande eher stagnieren bis leicht sinken. Die Investitionsmöglichkeiten der öffentlichen Hand sind begrenzt. In vielen Fällen kann nur noch unterhalten, nicht jedoch etwas neu geschaffen werden. Die Straßenschäden nach den kalten Wintermonaten werden nur geflickt, kaum noch flächendeckend repariert. Neue, zusätzliche Straßen werden weder von Gemeinden noch von Kreisen oder vom Land gebaut. Alles konzentriert sich auf die vorhandene Infrastruktur mit Bildungseinrichtungen, medizinischer Versorgung durch Krankenhaus und eine dichte Ärzteversorgung am Ort. In Flächenstaaten fehlen nach einhelliger Meinung tausende Landärzte für die hausärztliche Versorgung und Betreuung. Unter dem Aspekt von Wirtschaftlichkeit und Rentabilität siedeln sich Handel und Dienstleistung dort an, wo schon viel los ist. Das ist in mittleren, größeren und Großstädten der Fall. Dort werden die Immobilienpreise deutlich steigen. Das hat auch eine Sekundärwirkung auf die Mietpreise für Wohnraum. Hinzu kommt eine steigende Wohnraumknappheit. Die Kluft zwischen Angebot und Nachfrage wird zusehends größer.

In vielen Fällen ist das Grundstück in einer exponierten Lage deutlich wertvoller als das darauf stehende Gebäude. Mit Blick auf die Entwicklung der Immobilienpreise kann dem Investor nur angeraten werden, zu kaufen und zu investieren; also ein neues, modernes Gebäude zu errichten und anschließend zu vermieten. Durch eine dementsprechend gute Miete wird die Investition direkt refinanziert. Parallel dazu steigen der Immobilienwert und damit der Immobilienpreis bei einem späteren Immobilienverkauf. Wer als Privateigentümer ebenso denkt, der sorgt mit seinem Einfamilienhaus in oder nahe der Großstadt für eine zukünftige Wertsteigerung. Davon profitiert er sowohl bei einer Fremdfinanzierung und der damit verbundenen Hypothekenhöhe als auch bei einem Immobilienverkauf. Der Immobilienpreis steigt, die Immobilie ist buchstäblich mehr wert. Je besser die Infrastruktur bis hin zum öffentlich-privaten Nahverkehr ist, umso wertsteigender wirkt sich das auf die Immobilie aus.

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