Damit das Traumhaus nicht zum Albtraum wird

Für die meisten ist der Hausbau einmalig in ihrem Leben. Sie bauen sich ein, und zwar ihr Traumhaus. Ein Haus bauen bedeutet, dass bei einem bestimmten prozentualen Anteil an erspartem Eigenkapital der Rest der Bausumme durch ein Baudarlehen fremdfinanziert wird. Heutzutage erwarten die Kreditinstitute ein Eigenkapital in Höhe von etwa zwanzig bis dreißig Prozent der Hausbaukosten. Der verbleibende Rest im sechsstelligen Eurobereich muss bei der Bank oder Sparkasse geliehen werden. Die Besicherung dieses Baudarlehens erfolgt durch die Eintragung einer Hypothek. Damit sichert sich der Darlehensgeber den Zugriff auf Haus und Grundstück für den Fall, dass der Bauherr seinen Zahlungsverpflichtungen aus dem Bardarlehen gar nicht, bzw. nicht pünktlich oder nicht vollständig nachkommt. Soweit sollte, soweit darf es aus dessen Sicht nicht kommen. Damit das nicht der Fall ist, muss auf verschiedene Weise vorgesorgt werden.

Ab dem Zeitpunkt, zu dem der Darlehensgeber die Finanzierungssumme ganz oder teilweise ausbezahlt hat, ist der Bauherr in der Zahlungsverpflichtung. In der Regel hat er einen Teil des erhaltenen Baudarlehens direkt in den Hausbau investiert, also die ersten fälligen Rechnungen bezahlt. Gleichzeitig ist er Schuldner des Darlehensgebers. Er muss ab jetzt die vertraglich vereinbarten Darlehensrückzahlungen leisten. Um diese Zahlungsverpflichtung gegen Risiken abzusichern, sollte von diesem Zeitpunkt an eine Risikolebensversicherung gelten, deren Höhe mit der Baufinanzierung korrespondiert. Sie dient der finanziellen Absicherung des Baudarlehens für den Fall, dass eines der versicherten Risiken eintritt. Neben dem Tod, sei es durch Unfall oder Krankheit, werden bei dieser Versicherungsart auch Arbeits- oder Erwerbsunfähigkeit sowie Arbeitslosigkeit mitversichert. Der Bauherr als Hauptverdiener muss sicherstellen, dass ungeachtet dieser Unwägbarkeiten die vertragliche Rückzahlung der Hausbaufinanzierung gesichert ist. Bei seinem Ableben wird das Baudarlehen komplett abgelöst, so dass die Familienangehörigen diesbezüglich schuldenfrei sind.

Die Baufinanzierung selbst, also die Höhe des Baudarlehens, muss auch langfristig in einem gesunden Verhältnis zum Einkommen stehen. Zinsen und Tilgung sind gleichzusetzen mit der Kaltmiete für ein vergleichbares Haus, oder eine dementsprechend große Wohnung. Hinzu kommen die Nebenkosten, auch Betriebskosten genannt. Für den Hausbesitzer sind sie weitergehender als für einen Mieter, weil nicht alle Hausnebenkosten auf den Mieter umlagefähig sind. Strom und Heizung als Energiekosten ergänzen die Summe der monatlichen Belastungen, die sehr schnell deutlich über Tausend Euro liegen kann. Auch für Hausbesitzer gilt die Faustregel, dass die Gesamtkosten der Unterkunft nicht höher als dreißig bis vierzig Prozent des monatlichen Nettoeinkommens sein sollten. Ein Mieter hat im Bedarfsfalle die Möglichkeit, seine jetzige Wohnung zu verlassen und eine Wohnung zu mieten, die dem aktuellen Einkommen angemessen ist. Für den Hausbesitzer gibt es diese Flexibilität nicht. Wenn sich seine Einkommenssituation verschlechtert, dann muss er sich anderweitig finanziell einschränken, weil die Rückzahlung des Baudarlehens über mehrere Jahrzehnte hinweg an oberster Stelle steht. Das kann unerfreulich bis hin zu belastend werden.

Die Finanzierung selbst, also das Baudarlehen, sollte preisgünstig sein. Dieser Faktor wird durch einen niedrigen Zinssatz, durch eine möglichst lange Zinsbindung für die erste Finanzierungsphase, sowie durch die Höhe des Disagios bestimmt. Bei einer realistischen und kritischen Baufinanzierung wird rückwärts gerechnet. Anhand des vorhandenen und dauerhaft gesicherten Nettoeinkommens wird der Betrag ermittelt, der für die Kosten der Unterkunft verfügbar ist. Der wird in die drei Kostenarten Finanzierungs-, Betriebs- und Energiekosten unterteilt. Anhand der verfügbaren Finanzierungssumme werden die Angebote an Baufinanzierungen miteinander sowie untereinander verglichen. Jetzt zeigt sich, welche maximale Darlehenssumme von welchem Kreditinstitut finanziert werden könnte. Zuzüglich des eigenen Ersparten ergibt das die gesamte Bausumme; also den Betrag, der für den Hausbau zur Verfügung steht. Auf dieser Grundlage kann realistisch geplant werden, wobei sicherlich der eine oder andere Traum für das eigene Haus auf der Strecke bleibt.

Im Gegensatz zu früheren Jahrzehnten ist in der heutigen Zeit die finanzielle Absicherung der zukünftigen Jahre das Hauptproblem bei der Baufinanzierung. Nicht jedes Lebensrisiko lässt sich adäquat versichern. Die große Unwägbarkeit sind die Sicherheit des Arbeitsplatzes und das damit verbundene regelmäßige Einkommen in der notwendigen Höhe. Außer den Beamten auf Lebenszeit, deren Zahl aus verschiedenen Gründen kontinuierlich reduziert wird, gibt es keinen Arbeitsplatz, der vergleichbar sicher ist. Ob angestellt, selbstständig oder freiberuflich; niemand weiß heutzutage, wie seine finanzielle und wirtschaftliche Situation in ein, zwei Jahrzehnten aussieht.

Zu den laufenden monatlichen Ausgaben müssen daher auch diejenigen für eine weitreichende Absicherung der Hausbaufinanzierung mit hinzugerechnet werden. Heute verteuern sie zwar das Projekt, morgen können sie aber die Rettung vor einem Albtraum sein.

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