Tipps beim Hauskauf

Der Hauskauf ist in den meisten Fällen ein einmaliger Vorgang im Verlaufe des Lebens. Er ist mit einer Ausgabe im unteren bis mittleren sechsstelligen Eurobereich verbunden und wird überwiegend fremdfinanziert. Das bedeutet eine Darlehensfinanzierung über ein, zwei Jahrzehnte. Dementsprechend umsichtig und überlegt sollte jeder Schritt sein, und gute Tipps für den Hauskauf sind umso willkommener. Der Hauskauf als solcher lässt sich in die beiden Schritte Objektsuche und Objektfinanzierung aufteilen. Das anschließende Beziehen des erworbenen Hauses hat mit dem Kauf selbst nichts mehr zu tun. Der ist durch notariellen Kaufvertrag inklusive der Grundbuchumschreibung juristisch abgeschlossen.

Die Objektsuche ist auch mit der Entscheidung verbunden, welcher Haustyp gekauft werden soll. Wird ein freistehendes Haus auf einem größeren Grundstück mit der entsprechenden Freifläche für Nutz- und Ziergarten inklusive Baumbestand und Terrasse gewünscht; oder genügt, auch aus finanziellen Gründen, ein Reihenendhaus beziehungsweise Reihenmittelhaus mit der dahinterliegenden begrenzten Gartenparzelle. Beim Kauf eines Neubaus muss der Käufer buchstäblich anders hinsehen als bei der Übernahme eines schon vorhandenen und bewohnt gewesenen Hauses. Über die gewünschte Lage des Objektes muss von Beginn an Klarheit herrschen. Für die erforderliche Infrastruktur ist die Familiensituation ausschlaggebend. Dazu gehören Kita, Kindergarten, Schulen sowie die gute Erreichbarkeit des regelmäßigen Arbeitsplatzes von Hauptverdiener und Partner. Einkaufsmöglichkeiten sowie ärztliche Versorgung sind ebenfalls wichtig. Ein Wohnen ohne Nähe zum öffentlich-privaten Nahverkehr erfordert für die Mobilität zwangsläufig mindestens zwei Autos. Das genaue Gegenteil ist ein Haus im Stadtzentrum oder in Zentrumsnähe. Das Haus aus zweiter Hand muss unter allen Umständen fachlich begutachtet und bewertet werden. Zum einen für einen reellen und realistischen Kaufpreis, zum anderen für Garantien und Gewährleistungsansprüche unterschiedlicher Art. Keinesfalls vernachlässigt werden dürfen Baupläne und jegliche Dokumente über den früheren Hausbau. Diese Unterlagen hat entweder der momentane Eigentümer, oder der von dem damaligen Bauherrn beauftragte Architekt. Mit dem Kauf und Bezug des Hauses sollte auch bürokratisch eine lückenlose Grundlage und Dokumentation geschaffen werden. Deren Vorlage kann beim Abschluss von Versicherungen, beispielsweise der Gebäudeversicherung inklusive Elementarschäden, hilfreich bis notwendig sein. Und spätestens bei der Objektfinanzierung werden solche Unterlagen erwartet. So wie bei einem Gewerbeobjekt eine Standortanalyse gemacht wird, so sollte auch bei der Standortwahl des Hauskaufs gedanklich und praktisch vorgegangen werden. Dass das Grundbuch eingesehen werden muss, wird mehr der Vollständigkeit halber erwähnt.

Die Objektfinanzierung als zweiter Teil des Hauskaufs ist deutlich einfacher, weil es dabei ausschließlich um Zahlen, Daten und Fakten geht. Während bei der Objektsuche die Auswahl in den meisten Fällen recht begrenzt war, ist das bei den Anbietern einer Hausfinanzierung umgekehrt. Eine Hausfinanzierung wird von allen Kreditinstituten als Universalbank angeboten. Das sind die Filialbanken und Sparkassen am Ort, die Direktbanken sowie die Onlinebanken. Jede Hausfinanzierung orientiert sich an der Bonität des Hauskäufers. Das ist seine wirtschaftliche Leistungsfähigkeit, das Darlehen dauerhaft aus dem laufenden Einkommen zurückzahlen zu können. Für die Objektfinanzierung gilt als Tipp ein ausgiebiges Vergleichen der Finanzierungsangebote. Günstig finanziert bedeutet ein geringes Disagio, niedrige Darlehenszinsen bei einer möglichst langen ersten Finanzierungsphase, sowie ein Tilgungssatz zwischen ein und zwei Prozent der Darlehenssumme. Einer der ersten Wege führt zur Hausbank, bei der das Girokonto geführt wird und eventuell Erspartes angelegt ist. Die Bonitätsprüfung ist hier am einfachsten, weil die persönliche und wirtschaftliche Situation bekannt ist. Trotzdem muss es sich dabei nicht um die letztendlich günstigste Finanzierung handeln. Der Kundenberater orientiert sich im Interesse des Kreditinstituts als seinem Arbeitgeber ausschließlich an Zahlen; das sollte der Hauskäufer in seinem eigenen Interesse auch tun. In diesem Zusammenhang gilt es auch zu prüfen, wie ratsam eine Übernahme der bereits bestehenden Hausfinanzierung ist. Bei der Hauskauffinanzierung müssen von Beginn an alle Kostenarten erfasst und realistisch kalkuliert werden. Die Gesamtsumme muss umgekehrt mit der machbaren, also verträglichen Fremdfinanzierung korrespondieren. Jede Überfinanzierung in noch so geringem Umfange sollte ein No-Go sein. Der Hauskäufer muss sich bewusst machen, dass er die Darlehensfinanzierung in der jetzigen Höhe ein, zwei Jahrzehnte lang bezahlen können muss. Bevor die Hauskauffinanzierung erhöht wird, sollte eher der Kaufpreis nochmals verhandelt werden mit dem Ziel, ihn zu reduzieren.

Beim Hauskauf muss nicht nur der Preis stimmen, sondern auch das Gefühl. Das Haus wird für alle Familienangehörigen deren Heimat für die kommenden Jahrzehnte. Die Entscheidung über den Hauskauf ist so gut wie nicht revidierbar. Vor der endgültigen und verbindlichen Unterschrift beim Notar sollte die Familie daher nochmals ganz bewusst, wie es umgangssprachlich formuliert wird, in sich gehen.

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