Viele Klauseln im Mietvertrag sind ungültig

Dieses Thema ist den meisten Menschen bekannt: Viele Mietverträge für Wohnungen und Häuser enthalten Klauseln, die nicht gültig sind. Sie widersprechen der aktuellen Rechtslage und finden sich dennoch in diversen Mietverträgen – sei es, weil diese vorformuliert sind oder weil die Vermieter einfach versuchen sie einzubeziehen. Es gilt jedoch: Ungültige Klauseln besitzen auch bei einem unterschriebenen Vertrag keine Wirksamkeit und der Mieter braucht sich nicht daran zu halten. Im Folgenden werden die häufigsten ungültigen Klauseln kurz dargestellt.

Es beginnt mit der Kaution: Nicht wenige Verträge enthalten die Forderung, dass die Kaution in einer Summe zu zahlen sei – dies ist nicht korrekt, denn die Rechtslage gestattet ausdrücklich die Zahlung in drei Monatsraten.

Das Thema Renovierungen ist ein großes Feld mit verschiedenen ungültigen Klauseln, zum Beispiel der, dass die Räume in starren Zeitabständen grundsätzlich zu renovieren sind. Häufig werden für Bad und Küche drei Jahre, für Wohnräume fünf und für Nebenräume sieben Jahre genannt. In dieser starren Form gelten die Fristen nicht – es muss ein Zusatz enthalten sein, der die Renovierung vom Zustand der Räume abhängig macht. Auch ist es nicht erlaubt zusätzlich zu diesen Fristen prinzipiell beim Ein- oder Auszug eine Anfangs- bzw. Endrenovierung zu verlangen. Steht dies im Mietvertrag, sind sämtliche Renovierungsklauseln ungültig und der Mieter braucht überhaupt nicht zu renovieren.

In diesem Zusammenhang stehen auch die Kleinreparaturen wie Wasserhähne oder Türklinken, die vom Mieter selbst zu tragen sind. Die Rechtsprechung hält pro Jahr Reparaturen für angemessen, deren Wert sechs bis acht Prozent der Bruttokaltmiete nicht übersteigen. Fällt eine einzelne Reparatur teurer aus, muss der Vermieter den gesamten Betrag übernehmen.

Viele Mieter wünschen sich Haustiere – wenn sie beim Einzug noch keine besitzen, taucht die Frage nach Tieren eventuell auf, wenn Kinder größer werden und gern ein Tier halten möchten. Hier entsteht ein weiteres Feld für ungültige Klauseln, denn viele Verträge verbieten die Tierhaltung generell. Dies ist nicht gestattet, denn das Halten von Kleintieren wie Hamstern, Fischen oder Meerschweinchen ist grundsätzlich erlaubt, solange diese Tiere nicht erheblich stören. Untersagen kann der Vermieter jedoch die Haltung von Katzen und Hunden, da diese Tiere sich durchaus auch außerhalb der eigenen Wohnung bemerkbar machen. Gegenwärtig entwickelt sich aber schrittweise eine Tendenz in der Rechtsprechung, die ein generelles Verbot der Katzenhaltung nicht mehr akzeptiert – aus dieser Tendenz ist jedoch noch keine allgemeingültige Rechtslage geworden.

Der Themenkomplex der Mietminderung findet ebenfalls in ungültigen Klauseln Ausdruck. Es kommt vor, dass Vermieter den Mietern ihr grundsätzliches Recht auf Mietminderung bei auftretenden Wohnungsmängeln nehmen wollen. Eine Klausel, die dies für Schäden und Probleme ausschließt, die beim Einzug nicht bekannt waren, ist jedoch unwirksam, denn sie nimmt dem Mieter jede Chance auf eine ihm zustehende Minderung. Sobald ein Mangel auftritt, etwa ein Heizungsausfall oder ein Wasserschaden, kann die Miete nach festen Kriterien gemindert werden, bis der ursprüngliche Zustand der Wohnung wieder hergestellt ist. Für anderslautende Klauseln gilt wie bei allen anderen: Sie sind ungültig, selbst wenn der Mieter sie unterschrieben hat.

Ein weiterer Punkt, der manchmal zu Problemen führt, ist das Betreten der Wohnung durch den Vermieter. Nicht wenige nehmen das Recht für sich in Anspruch, eine vermietete Wohnung jederzeit und ohne Ankündigung betreten zu können. Und dies steht dann auch im Mietvertrag. Aber solch eine Klausel ist unwirksam, selbst bei Notfällen. Der Mieter einer Wohnung besitzt das alleinige Hausrecht und ein Vermieter darf ausschließlich mit Erlaubnis und während der Anwesenheit des Mieters in die Wohnung – sowie nach einer Anmeldefrist von mindestens einem Tag. Steht beispielsweise eine handwerkliche Arbeit an, die nur dann ausgeführt werden kann, wenn der Mieter selbst zur Arbeit ist, ist der Mieter berechtigt eine schriftliche Genehmigung mit dem genauen Zeitpunkt zu geben – ohne solch eine Genehmigung wäre das Eindringen in die Wohnung Hausfriedensbruch.

Die Untervermietung einer Wohnung oder Teilen davon wird in Mietverträgen ebenfalls gern generell untersagt. In dieser Pauschalität ist die Klausel aber ungültig, denn zumindest bei berechtigten Gründen kann der Mieter einen Teil seiner Wohnung untervermieten.

All diese Klauseln machen deutlich: Es ist wichtig einen Mietvertrag vor der Unterzeichnung genau zu lesen. Denn selbst wenn sie trotz Unterschirift unwirksam sind, so vermitteln sie einen Eindruck von den Interessen und Ansichten des Vermieters – und zeigen auf, wo es zu Konflikten kommen könnte.

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